Asociacion Sudamericana Ecuador de Córdoba

El problema se ha desbordado. Ni los gestores bancarios más pesimistas podían suponer que la locura inmobiliaria, el paro, las malas tasaciones, la ley hipotecaria y la falta de rigor concediendo créditos hipotecarios conducirían a dramas humanos tan terribles en los desahucios como los que se están viendo estos días. Las entidades preparan soluciones para atajar un asunto que les ha golpeado de lleno en su reputación. Algunas admiten ahora que buena parte de los desahuciados de ahora debían haber sido inquilinos de un piso, pero nunca propietarios. Un poco tarde para admitir errores.

Esa locura tiene cifras. Desde el comienzo de la crisis en 2008 se han abierto 350.000 casos de lanzamientos, que es como se denominan judicialmente a los desahucios, aunque solo 172.000 se han ejecutado, según fuentes bancarias. De estos, una parte son primeras residencias, mientras que el resto son viviendas en la playa, en la montaña, garajes, locales comerciales y naves industriales. Quedan 178.000 casos más que están en procedimiento judicial y es sobre los que quiere actuar con urgencia el Gobierno.

Aunque las entidades financieras no son partidarias de detallar cuántos pisos adjudicados acumulan en sus carteras, ya se conocen algunos datos. El banco malo, denominado sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), ha hecho público que recibirá 89.000 viviendas y 13 millones de metros cuadrados de suelo de las antiguas cajas nacionalizadas: Bankia, CatalunyaCaixa, Novagalicia y Banco de Valencia.

Pero las cifras de Bankia y de su matriz BFA son peores: acumula 100 millones de metros cuadrados (equivalente a todo el municipio de Las Palmas de Gran Canaria) de suelo improductivo; 45.000 viviendas sin vender y 15.000 locales, garajes... Un patrimonio inmobiliario que es un gigantesco homenaje a la incompetencia y a la falta de prudencia de los anteriores gestores de Caja Madrid y Bancaja.

Los ejecutivos que ahora están al frente de Bankia no lo niegan. Admiten que si no se hubiera “concedido créditos sin control, no se podría haber llegado a esta situación. Ha habido errores claros. La mejor demostración de ello es que la morosidad en el crédito hipotecario en el segmento de los inmigrantes supera el 5% frente al 3% del conjunto del sector”. Una cifra que subirá de forma notable por el incremento del paro y por la duración de la crisis, que ha provocado que haya dos millones de parados que no reciben prestación de desempleo. Precisamente el desempleo es, según la banca, una causa directa de este problema: “En un país con seis millones de parados es normal que mucha gente no pueda pagar sus deudas. Ahí se origina el problema y no ha rebotado a nosotros”, dicen en la banca.

Sin embargo, lo que no admiten con facilidad es que muchos de sus clientes eran trabajadores con contratos temporales a los que se les vendió pisos con créditos que suponían deudas enormes en relación con sus ingresos. Y esto no cumple el manual de las buenas prácticas bancarias, pese a que nadie —ni el Banco de España ni los auditores— lo denunciaron nunca.

En opinión de algún veterano gestor de una antigua caja, que son las entidades que acumulan tienen la peor parte de este problema, estas entidades confundieron su “vocación social con entrar de lleno en el segmento hipotecario de los inmigrantes, así como las clases sociales más populares. Tomaron este camino, ya de por sí arriesgado, sin contar con los sistemas de control de riesgos adecuados. La mezcla ha sido una bomba”.

Un ejecutivo describe este círculo vicioso: “El auge inmobiliario necesitó mano de obra intensiva, lo que hizo que efecto llamada en los inmigrantes. Vinieron a España a construir pisos y se les concedió créditos para que los compraran. Con la caída de la construcción se ha hundido todo: ellos han perdido el trabajo y van camino de quedarse sin sus viviendas”.

No solo buscaban clientes los bancos y las cajas, sino también otros intermediarios, como los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) y las sociedades financieras. Ambas fueron, habitualmente, más agresivas que las propias entidades y recolectaron una morosidad escandalosa. Cabe recordar que los tipos de interés estaban en sus niveles más bajos de la historia tras la llegada del euro y, además, la liquidez parecía un maná inagotable. La mezcla de estos dos factores permitió conceder créditos baratos y por enormes cantidades de euros. Buena parte de estos euros, por cierto, de bancos alemanes y franceses.

Una oferta de aquellos tiempos fue la “hipoteca bienvenida”. Era un producto financiero especialmente pensado para los inmigrantes y lo ofrecía, en 2005, la intermediaria financiera CreditServices. Con solo tres meses de trabajo en España, el inmigrante podía acceder a un crédito que cubría el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y comisiones de gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de un piso en España sin poner un euro. El crédito lo concedían entidades de Estados Unidos. La hipoteca bienvenida conseguía unos 50.000 clientes al año.

Según declaró el presidente de CreditServices, Javier López, a este periódico en 2010, “hay siete millones de hipotecas que, si los bancos no hacen un esfuerzo por refinanciar, van a caer”. Esas son las hipotecas bomba sobre las que ahora pende la espada de Damocles de posibles desahucios o impagos, en el mejor de los casos. Son los mismos préstamos que en octubre de 2007, el número dos del Santander, Alfredo Sáenz, bautizó como “hipotecas subprime. Claro que hay hipotecas subprime en España. Es una cuestión de puro sentido común. Los criterios por los que una hipoteca se considera subprime en los países anglosajones se pueden aplicar perfectamente a España”, afirmó Sáenz.

Todas las entidades realizaron campañas masivas, aunque no con la misma intensidad. Por eso no han caído todas las entidades, sino algo más de la mitad del sector y ningún banco ha recibido ayudas públicas. Las cajas aprovecharon la burbuja inmobiliaria para crecer apoyándose en las promociones inmobiliarias. Entre 1993 y 2008 pasaron de 14.000 a 25.000 oficinas mientras que los bancos redujeron las sucursales de 18.000 a 15.000.

Bloque de edificios que financiaban, sucursal que se colocaba en los bajos. En ocasiones, antes de terminar las viviendas, el representante de la entidad de ahorro conectaba con algún agente de la propiedad inmobiliaria, o una financiera, que tenía una cartera de posibles clientes y se cerraba el negocio. El API traía las 50 familias y la oficina bancaria había cerrado el negocio, un aparente gran negocio.

Pero allí estaban los “vicios que todos nos sabemos”, como dijo Sáenz. Un elevado porcentaje del valor (en general, se considera arriesgado un préstamo que cubra más del 80% del valor del bien hipotecado), una tasa de esfuerzo alta (que el comprador tenga que dedicar más del 35% de su renta a pagar los plazos) y las tasaciones “forzadas” que subían los precios. Los desahucios son la mutación más salvaje de estos errores en cadena y las entidades prometen medidas severas para evitar más escándalos. No será fácil.